在新经济浪潮席卷全球、中国经济结构加速转型的当下，商业地产投资正面临前所未有的挑战与机遇。近年来，全球经济环境复杂多变，地缘政治冲突频发，贸易战持续升级，国内经济也面临着人口红利见顶、房地产去杠杆等多重挑战。但同时，新的经济动能正在积聚。随着DeepSeek、机器人等关键科技的突破，中国经济正步入高质量增长的新阶段。

在这一背景下，商业地产投资领域正经历着深刻的变革，投资者对于市场未来走向充满疑虑与期待。近日，凤凰网《问渠人物》有幸专访了世邦魏理仕中国区总裁李凌，一位在中国商业地产领域深耕二十余年的资深专家，就当前经济现状及未来商业地产投资趋势进行了深入探讨。

利率下行：开启核心资产投资的黄金时代

“如果把商业地产投资比作是一艘船，那么宏观经济环境无疑是载舟的水。但如今，这艘船正驶入一片前所未有的新水域。”访谈伊始，李凌以生动的比喻描绘了当前商业地产投资的环境。他指出，近年来，随着国内利率水平的持续下行，商业地产投资迎来了从负杠杆到正杠杆的转折点，利率中枢的中长期下移更是为核心资产投资开启了黄金时代。

“今年5月，央行再次下调一年期LPR至3%，主要商业银行也纷纷下调存款利率。从中长期来看，利率中枢下移将是一个大概率事件，这主要由经济增速放缓、累积存量债务的出清和置换需求，以及人口老龄化等因素推动。”李凌分析道。

在国内市场，李凌提到了一项针对上海办公楼市场的分析，发现即使在市场持续下行的背景下，仍有8%的项目实现了坪效的稳定甚至超越。这些“逆行者”项目普遍具备便利的交通、完善的配套、绿色楼宇认证以及位于供需均衡的成熟区位等特质，更重要的是，它们在全生命周期中展现出了卓越的资管能力。

不确定性中的机遇：高标仓市场的价值重估

面对全球及国内经济的高度不确定性，李凌认为，商业地产投资虽然对不确定性有所厌恶，但正是这种不确定性孕育了超额回报的投资机会。

他以国内高标仓市场为例，指出该市场在近两年来经历了急速降温，但基于庞大消费和制造业规模的中国仓储需求基本面并未改变，供给侧结构也有充足的提升空间。

“2024年，全国高标仓平均租金下跌10%，大宗投资交易金额也大幅下降。但这主要与新冠疫情后消费线上化渗透超预期加速，以及地缘政治风险超预期升高导致的外资流动性挤兑有关。”李凌解释道。

根据CBRE的预测，未来2-3年，中国高标仓市场将迎来供需平衡的修复契机，价值重估窗口也将随之开启。

消费与创新双轮驱动：购物中心与数据中心的崛起

在谈到中国经济向高质量发展的结构性转型时，李凌指出，消费和创新是两条主线。他特别提到，购物中心作为消费领域的重要载体，近年来经历了从鲜有问津到明星资产的转变，这背后离不开疫情后的线下场景重启、具有吸引力的资产价格、公募REIT通道的打通以及头部运营商的“二八现象”红利等因素。

然而，面对线上零售的发达，购物中心未来需求的变化成为投资者关注的焦点。“服务消费将是未来购物中心需求的新增长点，”李凌指出。

他引用发达国家经验指出，当人均GDP突破10000美元时，消费市场会进入由服务消费主导的阶段。而中国目前人均GDP已接近14000美元，但服务支出占比仅为46%，存在巨大的结构性提升空间。

与此同时，在科技创新领域，数据中心正成为房地产投资的热点。李凌特别指出，随着DeepSeek的崛起并开源，中国数据中心市场也正在迎来里程碑时刻。“建议投资者重点关注一线及其周边的算力枢纽，以及智算化、绿色化的发展趋势。”

访谈的最后，李凌分享了他对未来中国商业地产市场的乐观预期。他提到，尽管市场近年来经历了剧烈变化，但公募REIT的快速发展、对资管能力的锤炼和认可，以及未来几年里很可能会看到的有关商办和工业土地续期的政策突破等积极因素正在不断积蓄。

“我相信，当有一天站在十年后、十五年后往回看，我们会发现这段布满荆棘的旅途，正是引领中国商业地产市场走向开满鲜花的新篇章的必由之路”，李凌话语中透露着坚定和信心。